Summary: The arrest of a Gurugram developer for allegedly selling the same property to multiple investors has raised concerns about due diligence and investor safeguards
ಗುರುಗ್ರಾಮದಲ್ಲಿರುವ ವಾಣಿಜ್ಯ ಸಂಕೀರ್ಣವೊಂದರ ಮಾಲೀಕರನ್ನು ಇತ್ತೀಚೆಗೆ 25 ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ಒಂದೇ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಮಾರಾಟ ಮಾಡಿದ ಆರೋಪದ ಮೇಲೆ ಬಂಧಿಸಲಾಗಿದೆ. ಈ ಪ್ರಕರಣದಲ್ಲಿ, ಡೆವಲಪರ್ ಕಟ್ಟಡದ ಒಂದೇ ಮಹಡಿಯನ್ನು ಬಹು ವ್ಯಕ್ತಿಗಳಿಗೆ ಮಾರಾಟ ಮಾಡಿದ್ದಾರೆ ಎಂದು ಆರೋಪಿಸಲಾಗಿದೆ. ಆದರೆ, 2021 ರಲ್ಲಿ ಮೊದಲ ಖರೀದಿದಾರರೊಂದಿಗೆ ಒಂದೇ ಮಹಡಿಗೆ ಒಪ್ಪಂದವನ್ನು ಅಂತಿಮಗೊಳಿಸಲಾಗಿತ್ತು.
ಈ ಘಟನೆಯು ಹೂಡಿಕೆದಾರರು/ಖರೀದಿದಾರರು ನಿರ್ಮಾಣ ಹಂತದಲ್ಲಿರುವ ಮತ್ತು ಸ್ಥಳಾಂತರಕ್ಕೆ ಸಿದ್ಧವಾಗಿರುವ ಆಸ್ತಿಗಳಲ್ಲಿ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡುವ ಮೊದಲು ಸಂಪೂರ್ಣ ಪರಿಶೀಲನೆ ನಡೆಸುವ ಅಗತ್ಯವನ್ನು ಒತ್ತಿಹೇಳುತ್ತದೆ.
ಗುರುಗ್ರಾಮ 32 ನೇ ಅವೆನ್ಯೂ ಪ್ರಕರಣ
32 ನೇ ಅವೆನ್ಯೂ ವಾಣಿಜ್ಯ ಯೋಜನೆಯ ಹಿಂದಿನ ಸಂಸ್ಥೆಯ ಸಿಇಒ ಧ್ರುವ್ ದತ್ ಶರ್ಮಾ ಅವರನ್ನು ₹500 ಕೋಟಿ ವಂಚನೆ ಪ್ರಕರಣಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದಂತೆ ಗುರುಗ್ರಾಮ ಪೊಲೀಸರು ಬಂಧಿಸಿದ್ದಾರೆ. ಆರೋಪಗಳು ಹೂಡಿಕೆದಾರರಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿವೆ, ಮನೆ ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ಅಲ್ಲ. ಪೊಲೀಸರ ಪ್ರಕಾರ, ಶರ್ಮಾ ವಾಣಿಜ್ಯ ಆಸ್ತಿಗಳಲ್ಲಿನ ಹೂಡಿಕೆಗಳ ಮೇಲೆ 30 ವರ್ಷಗಳ ಕಾಲ ಸ್ಥಿರ ಆದಾಯದ ಭರವಸೆಯೊಂದಿಗೆ ಹೂಡಿಕೆದಾರರನ್ನು ಆಕರ್ಷಿಸಿದ್ದಾರೆ ಎಂದು ಆರೋಪಿಸಲಾಗಿದೆ. ಮೊದಲ ವರ್ಷದಲ್ಲಿ ರಿಟರ್ನ್ಸ್ ಪಾವತಿಸಲಾಗಿದ್ದರೂ, ನಂತರ ಪಾವತಿಗಳು ನಿಂತುಹೋದವು ಎಂದು ಹಿಂದೂಸ್ತಾನ್ ಟೈಮ್ಸ್ ಪತ್ರಿಕೆಯಲ್ಲಿ ಪ್ರಕಟವಾದ ವರದಿ ತಿಳಿಸಿದೆ.
ಗುರುಗ್ರಾಮದ ಸೆಕ್ಟರ್ 15 ರ ದೆಹಲಿ-ಜೈಪುರ ಎಕ್ಸ್ಪ್ರೆಸ್ವೇಯ ಉದ್ದಕ್ಕೂ 3.95 ಎಕರೆ ಪ್ಲಾಟ್ನಲ್ಲಿರುವ 32 ನೇ ಅವೆನ್ಯೂ ಸೇರಿದಂತೆ ಮೂರು ವಾಣಿಜ್ಯ ಯೋಜನೆಗಳಲ್ಲಿ 64 ಚದರ ಅಡಿಯಿಂದ 3,000 ಚದರ ಅಡಿವರೆಗಿನ ಘಟಕಗಳನ್ನು ಹೂಡಿಕೆದಾರರಿಗೆ ಮಾರಾಟ ಮಾಡಲಾಗಿದೆ ಎಂದು ತನಿಖಾಧಿಕಾರಿಗಳು ತಿಳಿಸಿದ್ದಾರೆ. ಆದಾಗ್ಯೂ, ಹಲವಾರು ಹೂಡಿಕೆದಾರರು ನಂತರ ಅವರಿಗೆ ಹಂಚಿಕೆಯಾದ ನಿಜವಾದ ಪ್ರದೇಶವು ಅವರ ಸಾಗಣೆ ಪತ್ರಗಳಲ್ಲಿ ಹೇಳಿದ್ದಕ್ಕಿಂತ ಚಿಕ್ಕದಾಗಿದೆ ಎಂದು ಕಂಡುಕೊಂಡರು.
ವಾಣಿಜ್ಯ ಆಸ್ತಿಯಲ್ಲಿ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡುವ ಮೊದಲು ಹೂಡಿಕೆದಾರರು ಕೈಗೊಳ್ಳಬೇಕಾದ ಪರಿಶೀಲನೆಗಳು
ವಾಣಿಜ್ಯ ಆಸ್ತಿಯಲ್ಲಿ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡುವ ಮೊದಲು, ಹೂಡಿಕೆದಾರರು/ಖರೀದಿದಾರರು ಕಳೆದ 20-30 ವರ್ಷಗಳಿಂದ ಮಾಲೀಕತ್ವದ ಸರಪಳಿಯನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕು, ವಿಶೇಷವಾಗಿ ಹಳೆಯ ಆಸ್ತಿಗಳಿಗೆ, ಕಾನೂನು ತಜ್ಞರು ಸೇರಿದಂತೆ ವಿಶ್ವಾಸಾರ್ಹ ಮತ್ತು ಸಮರ್ಥ ವ್ಯಕ್ತಿಯ ಮೂಲಕ ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕು.
ಮೂಲ ಪರಿಶೀಲನಾ ಪರಿಶೀಲನೆಗಳು
ಲಕ್ಷ್ಮಿಕುಮಾರನ್ ಮತ್ತು ಶ್ರೀಧರನ್ ಅಟಾರ್ನಿಗಳ ಪಾಲುದಾರ ಕುನಾಲ್ ಅರೋರಾ, ಸ್ವತಂತ್ರ ಕಾನೂನು ಶ್ರದ್ಧೆ ಪಡೆಯುವುದು ಸ್ವತಂತ್ರ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಖರೀದಿಸುವ ಯಾರಿಗಾದರೂ ಮೊದಲ ಮತ್ತು ಪ್ರಮುಖ ಹಂತಗಳಲ್ಲಿ ಒಂದಾಗಿದೆ ಎಂದು HT ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ಗೆ ತಿಳಿಸಿದರು.
ಕಾನೂನು ಸಲಹೆಗಾರರನ್ನು ತೊಡಗಿಸಿಕೊಳ್ಳುವುದರ ಹೊರತಾಗಿ, ಖರೀದಿದಾರರು ಸ್ವತಃ ಮೂಲಭೂತ ಪರಿಶೀಲನೆಗಳನ್ನು ನಡೆಸಬೇಕು. ಇದು ಇತ್ತೀಚಿನದನ್ನು ಮಾತ್ರವಲ್ಲದೆ ಮೂಲ ಶೀರ್ಷಿಕೆ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸುವುದನ್ನು ಒಳಗೊಂಡಿದೆ. ಮಾಲೀಕತ್ವದ ಸರಪಳಿ ಇರುವಲ್ಲಿ, ಸರಪಳಿಯಲ್ಲಿರುವ ಎಲ್ಲಾ ಮೂಲ ದಾಖಲೆಗಳು ಪ್ರಸ್ತುತ ಮಾಲೀಕರಿಗೆ ಲಭ್ಯವಿರಬೇಕು.
“ಈ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ಭೌತಿಕವಾಗಿ ಪರಿಶೀಲಿಸುವುದು ಬಹಳ ಮುಖ್ಯ, ಏಕೆಂದರೆ ಇದು ಸ್ಪರ್ಧಾತ್ಮಕ ಮಾಲೀಕತ್ವದ ಹಕ್ಕುಗಳ ಅಪಾಯವನ್ನು ಕಡಿಮೆ ಮಾಡುತ್ತದೆ; ಬಹು ಪಕ್ಷಗಳು ಹಕ್ಕುಗಳನ್ನು ಪಡೆದರೆ, ಎಲ್ಲರೂ ಮೂಲವನ್ನು ಹೊಂದಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ. ಸಬ್-ರಿಜಿಸ್ಟ್ರಾರ್ ಕಚೇರಿಯಲ್ಲಿ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ಅಡ್ಡ-ಪರಿಶೀಲಿಸುವುದು ಸೇರಿದಂತೆ ನಕಲಿಯಿಂದ ರಕ್ಷಿಸಲು ದಾಖಲೆಗಳ ದೃಢೀಕರಣವನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕು, ”ಎಂದು ಅವರು ವಿವರಿಸಿದರು.
ಖರೀದಿದಾರರು ಆಸ್ತಿಯ ಮೇಲೆ ಯಾವುದೇ ಸಮಾನ ಅಡಮಾನ ಅಥವಾ ಶುಲ್ಕ ಅಸ್ತಿತ್ವದಲ್ಲಿಲ್ಲ ಎಂದು ಖಚಿತಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳಬೇಕು. ಅದರ ವಿರುದ್ಧ ಸಾಲವನ್ನು ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳಿದ್ದರೆ, ಸಾಲದಾತನು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಮೂಲ ಶೀರ್ಷಿಕೆ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ಉಳಿಸಿಕೊಳ್ಳುತ್ತಾನೆ, ಇದು ಕೆಂಪು ಧ್ವಜವಾಗಿ ಕಾರ್ಯನಿರ್ವಹಿಸುತ್ತದೆ. ಅಂತಿಮವಾಗಿ, ವಿಶೇಷವಾಗಿ ವಾಣಿಜ್ಯ ಆಸ್ತಿ ವಹಿವಾಟುಗಳಲ್ಲಿ, ಆಸ್ತಿಯ ಭೌತಿಕ ಸ್ವಾಧೀನವು ಮಾಲೀಕ ಎಂದು ಹೇಳಿಕೊಳ್ಳುವ ವ್ಯಕ್ತಿಯ ಮೇಲೆ ಅವಲಂಬಿತವಾಗಿರುತ್ತದೆ ಎಂದು ದೃಢೀಕರಿಸುವುದು ಅತ್ಯಗತ್ಯ ಎಂದು ಅವರು ಹೇಳಿದರು.
ಖರೀದಿದಾರರು ಸಂಬಂಧಿತ ಸರ್ಕಾರಿ ಅಧಿಕಾರಿಗಳೊಂದಿಗೆ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕು. ಉದಾಹರಣೆಗೆ, ಪುರಸಭೆಯ ನಿಗಮದೊಂದಿಗೆ ಆಸ್ತಿ ತೆರಿಗೆ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸುವುದು ಪ್ರಸ್ತುತ ಮಾಲೀಕರ ಗುರುತನ್ನು ದೃಢೀಕರಿಸಲು ಸಹಾಯ ಮಾಡುತ್ತದೆ, ಏಕೆಂದರೆ ಮಾಲೀಕತ್ವದ ವಿವರಗಳನ್ನು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ವರ್ಗಾವಣೆಯ ನಂತರ ಪುರಸಭೆಯ ದಾಖಲೆಗಳಲ್ಲಿ ನವೀಕರಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ ಅಥವಾ ರೂಪಾಂತರಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ. ಇದು ಪರಿಶೀಲನೆಯ ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಪದರವಾಗಿ ಕಾರ್ಯನಿರ್ವಹಿಸುತ್ತದೆ ಎಂದು ಅವರು ಹೇಳಿದರು.
ದೃಢೀಕರಣವನ್ನು ಖಚಿತಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳಲು ಮತ್ತು ನಕಲಿ ಮಾಡುವುದನ್ನು ತಡೆಯಲು, ಡ್ಯೂ ಡಿಲಿಜನ್ಸ್ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಯ ಅಂತಿಮ ಹಂತಗಳಲ್ಲಿ ಒಂದು ಸಬ್-ರಿಜಿಸ್ಟ್ರಾರ್ ಕಚೇರಿಯಲ್ಲಿ ನಿರ್ವಹಿಸಲಾದ ದಾಖಲೆಗಳೊಂದಿಗೆ ಎಲ್ಲಾ ವಿಶ್ವಾಸಾರ್ಹ ದಾಖಲೆಗಳ ಪ್ರತಿಗಳನ್ನು ಅಡ್ಡ-ಪರಿಶೀಲಿಸುವುದು. ಇದು ದಾಖಲೆಗಳು ನಿಜವಾದವು ಮತ್ತು ಅಧಿಕೃತ ದಾಖಲೆಗಳಲ್ಲಿ ಯಾವುದೇ ವ್ಯತ್ಯಾಸಗಳಿಲ್ಲ ಎಂದು ಖಚಿತಪಡಿಸಲು ಸಹಾಯ ಮಾಡುತ್ತದೆ ಎಂದು ಅವರು ಹೇಳಿದರು.
RERA ಫೈಲಿಂಗ್ಗಳು ಮತ್ತು ದಾಸ್ತಾನು ಡೇಟಾವನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಿ
ಯೋಜನೆಯು RERA-ನೋಂದಾಯಿತವಾಗಿದೆಯೇ ಎಂದು ಪರಿಶೀಲಿಸುವುದರ ಹೊರತಾಗಿ, ಖರೀದಿದಾರರು ರಾಜ್ಯ RERA ವೆಬ್ಸೈಟ್ನಲ್ಲಿ ಡೆವಲಪರ್ ಸಲ್ಲಿಸಿದ ತ್ರೈಮಾಸಿಕ ಪ್ರಗತಿ ವರದಿಗಳನ್ನು (QPR ಗಳು) ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕು ಎಂದು ಕರಂಜಾವಾಲಾ & ಕಂಪನಿಯ ಪಾಲುದಾರ ಮನ್ಮೀತ್ ಕೌರ್ ವಿವರಿಸುತ್ತಾರೆ.
CERSAI ಡೇಟಾಬೇಸ್ ಅನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಿ
ಖರೀದಿದಾರರು ಸೆಕ್ಯುರಿಟೈಸೇಶನ್ ಆಸ್ತಿ ಪುನರ್ನಿರ್ಮಾಣ ಮತ್ತು ಭದ್ರತಾ ಆಸಕ್ತಿಯ ಕೇಂದ್ರ ನೋಂದಣಿಯಿಂದ (CERSAI) ವರದಿಗಳನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕು. ಈ ಕೇಂದ್ರ ಡೇಟಾಬೇಸ್ ಬ್ಯಾಂಕುಗಳು ರಚಿಸಿದ ಸಮಾನ ಅಡಮಾನಗಳನ್ನು ದಾಖಲಿಸುತ್ತದೆ ಎಂದು ಅವರು ಹೇಳಿದರು.
ಸಾರ್ವಜನಿಕ ಸೂಚನೆ ಮತ್ತು ಹೊರೆ ಪ್ರಮಾಣಪತ್ರವನ್ನು ನೀಡಿ (EC)
ಖರೀದಿದಾರರು ಎರಡು ಸ್ಥಳೀಯ ಪತ್ರಿಕೆಗಳಲ್ಲಿ (ಒಂದು ಇಂಗ್ಲಿಷ್ ಮತ್ತು ಒಂದು ಸ್ಥಳೀಯ ಭಾಷೆ) ಸಾರ್ವಜನಿಕ ಸೂಚನೆಯನ್ನು ನೀಡುವುದು ಸೂಕ್ತವಾಗಿದೆ, ವಹಿವಾಟಿಗೆ 15 ದಿನಗಳ ಮೊದಲು ಆಸ್ತಿಯ ವಿರುದ್ಧ ಹಕ್ಕುಗಳನ್ನು ಆಹ್ವಾನಿಸುತ್ತದೆ. ಅದೇ ಸಮಯದಲ್ಲಿ, ಪ್ರಶ್ನಾರ್ಹ ಆಸ್ತಿಯು ಎಲ್ಲಾ ಹೊರೆಗಳಿಂದ ಮುಕ್ತವಾಗಿದೆ ಎಂದು ಖಚಿತಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳಲು ಸಬ್-ರಿಜಿಸ್ಟ್ರಾರ್ ಕಚೇರಿಯಿಂದ ಹೊರೆ ಪ್ರಮಾಣಪತ್ರ (EC) ಪಡೆಯಿರಿ ಎಂದು ಅವರು ಹೇಳಿದರು.
ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಬಹು ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ಮಾರಾಟ ಮಾಡಲಾಗಿದೆ ಎಂದು ಕಂಡುಬಂದಲ್ಲಿ ಸರಿಯಾದ ಮಾಲೀಕರು ಯಾರು?
ಒಬ್ಬ ಬಿಲ್ಡರ್ ಒಂದೇ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಬಹು ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ಮಾರಾಟ ಮಾಡಿದರೆ, ಮಾಲೀಕತ್ವವು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಆಸ್ತಿ ದಾಖಲೆಗಳಲ್ಲಿ ಮೊದಲು ಕಾನೂನುಬದ್ಧವಾಗಿ ನೋಂದಾಯಿಸಲ್ಪಟ್ಟ ಖರೀದಿದಾರರೊಂದಿಗೆ ಇರುತ್ತದೆ. ಕೇವಲ ಮಾರಾಟ ಒಪ್ಪಂದವಲ್ಲ, ನೋಂದಣಿ ಕಾನೂನು ಮಾಲೀಕತ್ವವನ್ನು ಸ್ಥಾಪಿಸುತ್ತದೆ.
“ಕಾನೂನುಬದ್ಧವಾಗಿ, ಮಾಲೀಕತ್ವವನ್ನು ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆ ಕಾಯ್ದೆ, 1882 ರ ಸೆಕ್ಷನ್ 48 ರ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಹಕ್ಕುಗಳ ಆದ್ಯತೆಯಿಂದ ನಿರ್ಧರಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ. ಡೆವಲಪರ್/ಮಾರಾಟಗಾರನು ಎರಡು ವಿಭಿನ್ನ ಖರೀದಿದಾರರೊಂದಿಗೆ ಅಥವಾ ಬಹು ಖರೀದಿದಾರರೊಂದಿಗೆ ಒಂದೇ ಘಟಕಕ್ಕೆ ಮಾರಾಟ ಪತ್ರವನ್ನು ಕಾರ್ಯಗತಗೊಳಿಸಿದರೆ, ಮಾಲೀಕತ್ವವು ಯಾರ ಪತ್ರವನ್ನು ಮೊದಲೇ ಕಾರ್ಯಗತಗೊಳಿಸಿದ ಮತ್ತು ನೋಂದಾಯಿಸಿದ ಖರೀದಿದಾರರೊಂದಿಗೆ ಇರುತ್ತದೆ” ಎಂದು ಕೌರ್ ವಿವರಿಸುತ್ತಾರೆ.
ಆದಾಗ್ಯೂ, ಕೇವಲ ಮಾರಾಟ ಒಪ್ಪಂದ (ಮೊದಲು ಸಹಿ ಮಾಡಿದ್ದರೂ ಸಹ) ಶೀರ್ಷಿಕೆಯನ್ನು ನೀಡುವುದಿಲ್ಲ ಎಂದು ನಮೂದಿಸುವುದು ಕಡ್ಡಾಯವಾಗಿದೆ; ಇದು ಮಾರಾಟವನ್ನು ಜಾರಿಗೊಳಿಸುವ ಹಕ್ಕನ್ನು ಮಾತ್ರ ನೀಡುತ್ತದೆ. ಮತ್ತೊಂದೆಡೆ, ನೋಂದಾಯಿತ 'ಮಾರಾಟ ಪತ್ರ' (ಸಾಗಣೆ ಪತ್ರ), ನೋಂದಾಯಿಸದ ಮಾರಾಟ ಒಪ್ಪಂದಕ್ಕಿಂತ ಉತ್ತಮವಾಗಿದೆ. ಹೀಗಾಗಿ, ನೋಂದಾಯಿತ ಮಾರಾಟ ಪತ್ರವನ್ನು ಪಡೆದ ಮೊದಲ ವ್ಯಕ್ತಿ ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಸರಿಯಾದ ಮಾಲೀಕ ಎಂದು ಅವರು ಹೇಳುತ್ತಾರೆ.
ಮೂಲಭೂತವಾಗಿ, ಇತ್ತೀಚಿನ ಮಾನ್ಯ ಶೀರ್ಷಿಕೆ ದಾಖಲೆಯಲ್ಲಿ ಯಾರ ಹೆಸರನ್ನು ನೋಂದಾಯಿಸಲಾಗಿದೆಯೋ ಅವರನ್ನು ಸರಿಯಾದ ಮಾಲೀಕ ಎಂದು ಪರಿಗಣಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ. ಆದಾಗ್ಯೂ, ಪ್ರತಿ ಹಿಂದಿನ ವರ್ಗಾವಣೆಯು ಕಾನೂನುಬದ್ಧವಾಗಿದೆ ಮತ್ತು ಸರಿಯಾಗಿ ದಾಖಲಿಸಲ್ಪಟ್ಟಿದೆಯೆ ಎಂದು ಖಚಿತಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳಲು ಸಂಪೂರ್ಣ ಶೀರ್ಷಿಕೆ ಸರಪಳಿಯನ್ನು ಎಚ್ಚರಿಕೆಯಿಂದ ಪರಿಶೀಲಿಸಿದ ನಂತರವೇ ಈ ನಿರ್ಣಯವನ್ನು ಮಾಡಬಹುದು. ಕೊನೆಯದಾಗಿ ಮಾನ್ಯ ವಹಿವಾಟಿನ ಮೂಲಕ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಸ್ವಾಧೀನಪಡಿಸಿಕೊಂಡ ವ್ಯಕ್ತಿ ಮತ್ತು ನಂತರದ ವರ್ಗಾವಣೆಯನ್ನು ಯಾರ ಹೆಸರಿನಲ್ಲಿ ಕಾರ್ಯಗತಗೊಳಿಸಲಾಗಿಲ್ಲವೋ ಅವರು ಪ್ರಸ್ತುತ ಕಾನೂನು ಮಾಲೀಕರಾಗಿದ್ದಾರೆ ಎಂದು ಅರೋರಾ ಹೇಳಿದರು.
ಆಸ್ತಿಯ ನಿಜವಾದ ಭೌತಿಕ ಸ್ವಾಧೀನ ಮತ್ತು ಮೂಲ ಶೀರ್ಷಿಕೆ ದಾಖಲೆಗಳ ಪಾಲನೆ ಮಾಲೀಕತ್ವದ ಬಲವಾದ ಸೂಚಕಗಳಾಗಿವೆ. ಈ ಪ್ರಾಯೋಗಿಕ ಪರಿಶೀಲನೆಗಳು ಕಾನೂನು ದೃಷ್ಟಿಕೋನದಿಂದ ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಸೌಕರ್ಯವನ್ನು ಒದಗಿಸುತ್ತವೆಯಾದರೂ, ಮಾಲೀಕತ್ವವು ಅವರ ಹೆಸರಿನಲ್ಲಿ ಇತ್ತೀಚಿನ ಮಾನ್ಯ ಶೀರ್ಷಿಕೆಯನ್ನು ಹೊಂದಿರುವ ವ್ಯಕ್ತಿಯಲ್ಲಿ ಇರುತ್ತದೆ, ಅದನ್ನು ಮತ್ತಷ್ಟು ವರ್ಗಾಯಿಸದಿದ್ದರೆ ಎಂದು ಅವರು ಹೇಳಿದರು.
ನಂತರದ ಖರೀದಿದಾರರು ಯಾವ ಕಾನೂನು ಆಯ್ಕೆಗಳು/ವೇದಿಕೆಗಳನ್ನು ಹೊಂದಿದ್ದಾರೆ?
ಹೂಡಿಕೆದಾರರಿಗೆ ಲಭ್ಯವಿರುವ ಕಾನೂನು ಆಯ್ಕೆಗಳು ಮತ್ತು ವೇದಿಕೆಗಳು ಇಲ್ಲಿವೆ.
RERA ಮತ್ತು ಮರುಪಾವತಿಗಳ ಜೊತೆಗೆ, ನಂತರದ ಖರೀದಿದಾರರು ಮಾರಾಟಗಾರರ ವಿರುದ್ಧ ಕ್ರಿಮಿನಲ್ ಮೊಕದ್ದಮೆ ಹೂಡುವುದನ್ನು ಪರಿಗಣಿಸಬೇಕು ಏಕೆಂದರೆ ಒಂದೇ ಘಟಕವನ್ನು ಎರಡು ಬಾರಿ ಮಾರಾಟ ಮಾಡುವುದು ವಂಚನೆ ಮತ್ತು ಅಪ್ರಾಮಾಣಿಕ ಪ್ರಚೋದನೆಗೆ ಕಾರಣವಾಗುತ್ತದೆ. ಆ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ, ಖರೀದಿದಾರರು ವಂಚನೆ, ಕ್ರಿಮಿನಲ್ ನಂಬಿಕೆ ಉಲ್ಲಂಘನೆ ಇತ್ಯಾದಿಗಳಿಗಾಗಿ ಸಂಬಂಧಪಟ್ಟ ಪೊಲೀಸ್ ಠಾಣೆಯಲ್ಲಿ FIR ದಾಖಲಿಸಬಹುದು. ಇದು ಆಗಾಗ್ಗೆ ಡೆವಲಪರ್ ಮೇಲೆ ತಕ್ಷಣದ ಒತ್ತಡವನ್ನು ಬೀರುತ್ತದೆ ಎಂದು ಕೌರ್ ಸಲಹೆ ನೀಡುತ್ತಾರೆ.
NCDRC (ಗ್ರಾಹಕ ನ್ಯಾಯಾಲಯ): ಖರೀದಿದಾರರು ಹೂಡಿಕೆದಾರರಾಗಿ ಅಲ್ಲ, ವೈಯಕ್ತಿಕ ಬಳಕೆಗಾಗಿ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಖರೀದಿಸುತ್ತಿದ್ದರೆ, ಸೇವೆಯಲ್ಲಿನ ಕೊರತೆಗಾಗಿ ಅವರು ಗ್ರಾಹಕ ನ್ಯಾಯಾಲಯವನ್ನು ಸಂಪರ್ಕಿಸಬಹುದು ಎಂದು ಅವರು ಹೇಳುತ್ತಾರೆ.
ದಿವಾಳಿತನ (NCLT): ಬಹು ಖರೀದಿದಾರರು ಪ್ರಭಾವಿತರಾಗಿದ್ದರೆ, ಅವರು IBC (ದಿವಾಳಿತನ ಮತ್ತು ದಿವಾಳಿತನ ಸಂಹಿತೆ) ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಡೆವಲಪರ್ ವಿರುದ್ಧ ದಿವಾಳಿತನ ಮೊಕದ್ದಮೆಗಳನ್ನು ಪ್ರಾರಂಭಿಸಲು ಒಟ್ಟಾಗಿ ಗುಂಪು ಮಾಡಬಹುದು ಎಂದು ಕೌರ್ ಹೇಳುತ್ತಾರೆ.
ಸಬ್-ರಿಜಿಸ್ಟ್ರಾರ್ ಕಚೇರಿಯ ಪಾತ್ರ
ಸಬ್-ರಿಜಿಸ್ಟ್ರಾರ್ ಪಾತ್ರವು ಪ್ರಾಥಮಿಕವಾಗಿ ಮಂತ್ರಿಮಂಡಲ, ಸ್ಟಾಂಪ್ ಡ್ಯೂಟಿ ಸಂಗ್ರಹಿಸುವುದು, ಮತ್ತು ತನಿಖಾಧಿಕಾರಿಯಲ್ಲ ಎಂದು ಸ್ಪಷ್ಟಪಡಿಸುವುದು ಮುಖ್ಯ. ನೋಂದಣಿ ಕಾಯ್ದೆಯಡಿಯಲ್ಲಿ, ಸಬ್-ರಿಜಿಸ್ಟ್ರಾರ್ ಆಸ್ತಿಯ ಶೀರ್ಷಿಕೆಯಲ್ಲ, ಪಕ್ಷಗಳ ಗುರುತನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸುತ್ತಾರೆ ಎಂದು ಕೌರ್ ಗಮನಸೆಳೆದಿದ್ದಾರೆ.
ಒಂದೇ ಯೂನಿಟ್ಗೆ ಹಲವಾರು ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ಬ್ಯಾಂಕುಗಳು ಸಾಲ ನೀಡಬಹುದೇ?
ಒಂದು ಬ್ಯಾಂಕ್ ಅಡಮಾನವನ್ನು ಮಂಜೂರು ಮಾಡಿದಾಗ, ಕಾನೂನುಬದ್ಧವಾಗಿ 30 ದಿನಗಳಲ್ಲಿ CERSAI ನಲ್ಲಿ ಶುಲ್ಕವನ್ನು ನೋಂದಾಯಿಸಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ. CERSAI ಡೇಟಾಬೇಸ್ನಲ್ಲಿ ಶುಲ್ಕ ದಾಖಲಾಗಿದ್ದರೂ ಸಹ, ಒಂದೇ ಯೂನಿಟ್ಗೆ ಹಲವಾರು ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ಬ್ಯಾಂಕುಗಳು ಸಾಲ ನೀಡುತ್ತಿದ್ದರೆ, ಅದು ಸರಿಯಾದ ಪರಿಶ್ರಮ ಅಥವಾ ಜಟಿಲತೆಯ ವ್ಯವಸ್ಥಿತ ಕೊರತೆಯನ್ನು ಸೂಚಿಸುತ್ತದೆ ಎಂದು ಕೌರ್ ಹೇಳುತ್ತಾರೆ.
ಈ ಘಟನೆಯು ಹೂಡಿಕೆದಾರರು/ಖರೀದಿದಾರರು ನಿರ್ಮಾಣ ಹಂತದಲ್ಲಿರುವ ಮತ್ತು ಸ್ಥಳಾಂತರಕ್ಕೆ ಸಿದ್ಧವಾಗಿರುವ ಆಸ್ತಿಗಳಲ್ಲಿ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡುವ ಮೊದಲು ಸಂಪೂರ್ಣ ಪರಿಶೀಲನೆ ನಡೆಸುವ ಅಗತ್ಯವನ್ನು ಒತ್ತಿಹೇಳುತ್ತದೆ.
ಗುರುಗ್ರಾಮ 32 ನೇ ಅವೆನ್ಯೂ ಪ್ರಕರಣ
32 ನೇ ಅವೆನ್ಯೂ ವಾಣಿಜ್ಯ ಯೋಜನೆಯ ಹಿಂದಿನ ಸಂಸ್ಥೆಯ ಸಿಇಒ ಧ್ರುವ್ ದತ್ ಶರ್ಮಾ ಅವರನ್ನು ₹500 ಕೋಟಿ ವಂಚನೆ ಪ್ರಕರಣಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದಂತೆ ಗುರುಗ್ರಾಮ ಪೊಲೀಸರು ಬಂಧಿಸಿದ್ದಾರೆ. ಆರೋಪಗಳು ಹೂಡಿಕೆದಾರರಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿವೆ, ಮನೆ ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ಅಲ್ಲ. ಪೊಲೀಸರ ಪ್ರಕಾರ, ಶರ್ಮಾ ವಾಣಿಜ್ಯ ಆಸ್ತಿಗಳಲ್ಲಿನ ಹೂಡಿಕೆಗಳ ಮೇಲೆ 30 ವರ್ಷಗಳ ಕಾಲ ಸ್ಥಿರ ಆದಾಯದ ಭರವಸೆಯೊಂದಿಗೆ ಹೂಡಿಕೆದಾರರನ್ನು ಆಕರ್ಷಿಸಿದ್ದಾರೆ ಎಂದು ಆರೋಪಿಸಲಾಗಿದೆ. ಮೊದಲ ವರ್ಷದಲ್ಲಿ ರಿಟರ್ನ್ಸ್ ಪಾವತಿಸಲಾಗಿದ್ದರೂ, ನಂತರ ಪಾವತಿಗಳು ನಿಂತುಹೋದವು ಎಂದು ಹಿಂದೂಸ್ತಾನ್ ಟೈಮ್ಸ್ ಪತ್ರಿಕೆಯಲ್ಲಿ ಪ್ರಕಟವಾದ ವರದಿ ತಿಳಿಸಿದೆ.
ಗುರುಗ್ರಾಮದ ಸೆಕ್ಟರ್ 15 ರ ದೆಹಲಿ-ಜೈಪುರ ಎಕ್ಸ್ಪ್ರೆಸ್ವೇಯ ಉದ್ದಕ್ಕೂ 3.95 ಎಕರೆ ಪ್ಲಾಟ್ನಲ್ಲಿರುವ 32 ನೇ ಅವೆನ್ಯೂ ಸೇರಿದಂತೆ ಮೂರು ವಾಣಿಜ್ಯ ಯೋಜನೆಗಳಲ್ಲಿ 64 ಚದರ ಅಡಿಯಿಂದ 3,000 ಚದರ ಅಡಿವರೆಗಿನ ಘಟಕಗಳನ್ನು ಹೂಡಿಕೆದಾರರಿಗೆ ಮಾರಾಟ ಮಾಡಲಾಗಿದೆ ಎಂದು ತನಿಖಾಧಿಕಾರಿಗಳು ತಿಳಿಸಿದ್ದಾರೆ. ಆದಾಗ್ಯೂ, ಹಲವಾರು ಹೂಡಿಕೆದಾರರು ನಂತರ ಅವರಿಗೆ ಹಂಚಿಕೆಯಾದ ನಿಜವಾದ ಪ್ರದೇಶವು ಅವರ ಸಾಗಣೆ ಪತ್ರಗಳಲ್ಲಿ ಹೇಳಿದ್ದಕ್ಕಿಂತ ಚಿಕ್ಕದಾಗಿದೆ ಎಂದು ಕಂಡುಕೊಂಡರು.
ವಾಣಿಜ್ಯ ಆಸ್ತಿಯಲ್ಲಿ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡುವ ಮೊದಲು ಹೂಡಿಕೆದಾರರು ಕೈಗೊಳ್ಳಬೇಕಾದ ಪರಿಶೀಲನೆಗಳು
ವಾಣಿಜ್ಯ ಆಸ್ತಿಯಲ್ಲಿ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡುವ ಮೊದಲು, ಹೂಡಿಕೆದಾರರು/ಖರೀದಿದಾರರು ಕಳೆದ 20-30 ವರ್ಷಗಳಿಂದ ಮಾಲೀಕತ್ವದ ಸರಪಳಿಯನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕು, ವಿಶೇಷವಾಗಿ ಹಳೆಯ ಆಸ್ತಿಗಳಿಗೆ, ಕಾನೂನು ತಜ್ಞರು ಸೇರಿದಂತೆ ವಿಶ್ವಾಸಾರ್ಹ ಮತ್ತು ಸಮರ್ಥ ವ್ಯಕ್ತಿಯ ಮೂಲಕ ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕು.
ಮೂಲ ಪರಿಶೀಲನಾ ಪರಿಶೀಲನೆಗಳು
ಲಕ್ಷ್ಮಿಕುಮಾರನ್ ಮತ್ತು ಶ್ರೀಧರನ್ ಅಟಾರ್ನಿಗಳ ಪಾಲುದಾರ ಕುನಾಲ್ ಅರೋರಾ, ಸ್ವತಂತ್ರ ಕಾನೂನು ಶ್ರದ್ಧೆ ಪಡೆಯುವುದು ಸ್ವತಂತ್ರ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಖರೀದಿಸುವ ಯಾರಿಗಾದರೂ ಮೊದಲ ಮತ್ತು ಪ್ರಮುಖ ಹಂತಗಳಲ್ಲಿ ಒಂದಾಗಿದೆ ಎಂದು HT ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ಗೆ ತಿಳಿಸಿದರು.
ಕಾನೂನು ಸಲಹೆಗಾರರನ್ನು ತೊಡಗಿಸಿಕೊಳ್ಳುವುದರ ಹೊರತಾಗಿ, ಖರೀದಿದಾರರು ಸ್ವತಃ ಮೂಲಭೂತ ಪರಿಶೀಲನೆಗಳನ್ನು ನಡೆಸಬೇಕು. ಇದು ಇತ್ತೀಚಿನದನ್ನು ಮಾತ್ರವಲ್ಲದೆ ಮೂಲ ಶೀರ್ಷಿಕೆ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸುವುದನ್ನು ಒಳಗೊಂಡಿದೆ. ಮಾಲೀಕತ್ವದ ಸರಪಳಿ ಇರುವಲ್ಲಿ, ಸರಪಳಿಯಲ್ಲಿರುವ ಎಲ್ಲಾ ಮೂಲ ದಾಖಲೆಗಳು ಪ್ರಸ್ತುತ ಮಾಲೀಕರಿಗೆ ಲಭ್ಯವಿರಬೇಕು.
“ಈ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ಭೌತಿಕವಾಗಿ ಪರಿಶೀಲಿಸುವುದು ಬಹಳ ಮುಖ್ಯ, ಏಕೆಂದರೆ ಇದು ಸ್ಪರ್ಧಾತ್ಮಕ ಮಾಲೀಕತ್ವದ ಹಕ್ಕುಗಳ ಅಪಾಯವನ್ನು ಕಡಿಮೆ ಮಾಡುತ್ತದೆ; ಬಹು ಪಕ್ಷಗಳು ಹಕ್ಕುಗಳನ್ನು ಪಡೆದರೆ, ಎಲ್ಲರೂ ಮೂಲವನ್ನು ಹೊಂದಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ. ಸಬ್-ರಿಜಿಸ್ಟ್ರಾರ್ ಕಚೇರಿಯಲ್ಲಿ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ಅಡ್ಡ-ಪರಿಶೀಲಿಸುವುದು ಸೇರಿದಂತೆ ನಕಲಿಯಿಂದ ರಕ್ಷಿಸಲು ದಾಖಲೆಗಳ ದೃಢೀಕರಣವನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕು, ”ಎಂದು ಅವರು ವಿವರಿಸಿದರು.
ಖರೀದಿದಾರರು ಆಸ್ತಿಯ ಮೇಲೆ ಯಾವುದೇ ಸಮಾನ ಅಡಮಾನ ಅಥವಾ ಶುಲ್ಕ ಅಸ್ತಿತ್ವದಲ್ಲಿಲ್ಲ ಎಂದು ಖಚಿತಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳಬೇಕು. ಅದರ ವಿರುದ್ಧ ಸಾಲವನ್ನು ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳಿದ್ದರೆ, ಸಾಲದಾತನು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಮೂಲ ಶೀರ್ಷಿಕೆ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ಉಳಿಸಿಕೊಳ್ಳುತ್ತಾನೆ, ಇದು ಕೆಂಪು ಧ್ವಜವಾಗಿ ಕಾರ್ಯನಿರ್ವಹಿಸುತ್ತದೆ. ಅಂತಿಮವಾಗಿ, ವಿಶೇಷವಾಗಿ ವಾಣಿಜ್ಯ ಆಸ್ತಿ ವಹಿವಾಟುಗಳಲ್ಲಿ, ಆಸ್ತಿಯ ಭೌತಿಕ ಸ್ವಾಧೀನವು ಮಾಲೀಕ ಎಂದು ಹೇಳಿಕೊಳ್ಳುವ ವ್ಯಕ್ತಿಯ ಮೇಲೆ ಅವಲಂಬಿತವಾಗಿರುತ್ತದೆ ಎಂದು ದೃಢೀಕರಿಸುವುದು ಅತ್ಯಗತ್ಯ ಎಂದು ಅವರು ಹೇಳಿದರು.
ಖರೀದಿದಾರರು ಸಂಬಂಧಿತ ಸರ್ಕಾರಿ ಅಧಿಕಾರಿಗಳೊಂದಿಗೆ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕು. ಉದಾಹರಣೆಗೆ, ಪುರಸಭೆಯ ನಿಗಮದೊಂದಿಗೆ ಆಸ್ತಿ ತೆರಿಗೆ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸುವುದು ಪ್ರಸ್ತುತ ಮಾಲೀಕರ ಗುರುತನ್ನು ದೃಢೀಕರಿಸಲು ಸಹಾಯ ಮಾಡುತ್ತದೆ, ಏಕೆಂದರೆ ಮಾಲೀಕತ್ವದ ವಿವರಗಳನ್ನು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ವರ್ಗಾವಣೆಯ ನಂತರ ಪುರಸಭೆಯ ದಾಖಲೆಗಳಲ್ಲಿ ನವೀಕರಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ ಅಥವಾ ರೂಪಾಂತರಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ. ಇದು ಪರಿಶೀಲನೆಯ ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಪದರವಾಗಿ ಕಾರ್ಯನಿರ್ವಹಿಸುತ್ತದೆ ಎಂದು ಅವರು ಹೇಳಿದರು.
ದೃಢೀಕರಣವನ್ನು ಖಚಿತಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳಲು ಮತ್ತು ನಕಲಿ ಮಾಡುವುದನ್ನು ತಡೆಯಲು, ಡ್ಯೂ ಡಿಲಿಜನ್ಸ್ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಯ ಅಂತಿಮ ಹಂತಗಳಲ್ಲಿ ಒಂದು ಸಬ್-ರಿಜಿಸ್ಟ್ರಾರ್ ಕಚೇರಿಯಲ್ಲಿ ನಿರ್ವಹಿಸಲಾದ ದಾಖಲೆಗಳೊಂದಿಗೆ ಎಲ್ಲಾ ವಿಶ್ವಾಸಾರ್ಹ ದಾಖಲೆಗಳ ಪ್ರತಿಗಳನ್ನು ಅಡ್ಡ-ಪರಿಶೀಲಿಸುವುದು. ಇದು ದಾಖಲೆಗಳು ನಿಜವಾದವು ಮತ್ತು ಅಧಿಕೃತ ದಾಖಲೆಗಳಲ್ಲಿ ಯಾವುದೇ ವ್ಯತ್ಯಾಸಗಳಿಲ್ಲ ಎಂದು ಖಚಿತಪಡಿಸಲು ಸಹಾಯ ಮಾಡುತ್ತದೆ ಎಂದು ಅವರು ಹೇಳಿದರು.
RERA ಫೈಲಿಂಗ್ಗಳು ಮತ್ತು ದಾಸ್ತಾನು ಡೇಟಾವನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಿ
ಯೋಜನೆಯು RERA-ನೋಂದಾಯಿತವಾಗಿದೆಯೇ ಎಂದು ಪರಿಶೀಲಿಸುವುದರ ಹೊರತಾಗಿ, ಖರೀದಿದಾರರು ರಾಜ್ಯ RERA ವೆಬ್ಸೈಟ್ನಲ್ಲಿ ಡೆವಲಪರ್ ಸಲ್ಲಿಸಿದ ತ್ರೈಮಾಸಿಕ ಪ್ರಗತಿ ವರದಿಗಳನ್ನು (QPR ಗಳು) ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕು ಎಂದು ಕರಂಜಾವಾಲಾ & ಕಂಪನಿಯ ಪಾಲುದಾರ ಮನ್ಮೀತ್ ಕೌರ್ ವಿವರಿಸುತ್ತಾರೆ.
CERSAI ಡೇಟಾಬೇಸ್ ಅನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಿ
ಖರೀದಿದಾರರು ಸೆಕ್ಯುರಿಟೈಸೇಶನ್ ಆಸ್ತಿ ಪುನರ್ನಿರ್ಮಾಣ ಮತ್ತು ಭದ್ರತಾ ಆಸಕ್ತಿಯ ಕೇಂದ್ರ ನೋಂದಣಿಯಿಂದ (CERSAI) ವರದಿಗಳನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕು. ಈ ಕೇಂದ್ರ ಡೇಟಾಬೇಸ್ ಬ್ಯಾಂಕುಗಳು ರಚಿಸಿದ ಸಮಾನ ಅಡಮಾನಗಳನ್ನು ದಾಖಲಿಸುತ್ತದೆ ಎಂದು ಅವರು ಹೇಳಿದರು.
ಸಾರ್ವಜನಿಕ ಸೂಚನೆ ಮತ್ತು ಹೊರೆ ಪ್ರಮಾಣಪತ್ರವನ್ನು ನೀಡಿ (EC)
ಖರೀದಿದಾರರು ಎರಡು ಸ್ಥಳೀಯ ಪತ್ರಿಕೆಗಳಲ್ಲಿ (ಒಂದು ಇಂಗ್ಲಿಷ್ ಮತ್ತು ಒಂದು ಸ್ಥಳೀಯ ಭಾಷೆ) ಸಾರ್ವಜನಿಕ ಸೂಚನೆಯನ್ನು ನೀಡುವುದು ಸೂಕ್ತವಾಗಿದೆ, ವಹಿವಾಟಿಗೆ 15 ದಿನಗಳ ಮೊದಲು ಆಸ್ತಿಯ ವಿರುದ್ಧ ಹಕ್ಕುಗಳನ್ನು ಆಹ್ವಾನಿಸುತ್ತದೆ. ಅದೇ ಸಮಯದಲ್ಲಿ, ಪ್ರಶ್ನಾರ್ಹ ಆಸ್ತಿಯು ಎಲ್ಲಾ ಹೊರೆಗಳಿಂದ ಮುಕ್ತವಾಗಿದೆ ಎಂದು ಖಚಿತಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳಲು ಸಬ್-ರಿಜಿಸ್ಟ್ರಾರ್ ಕಚೇರಿಯಿಂದ ಹೊರೆ ಪ್ರಮಾಣಪತ್ರ (EC) ಪಡೆಯಿರಿ ಎಂದು ಅವರು ಹೇಳಿದರು.
ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಬಹು ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ಮಾರಾಟ ಮಾಡಲಾಗಿದೆ ಎಂದು ಕಂಡುಬಂದಲ್ಲಿ ಸರಿಯಾದ ಮಾಲೀಕರು ಯಾರು?
ಒಬ್ಬ ಬಿಲ್ಡರ್ ಒಂದೇ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಬಹು ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ಮಾರಾಟ ಮಾಡಿದರೆ, ಮಾಲೀಕತ್ವವು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಆಸ್ತಿ ದಾಖಲೆಗಳಲ್ಲಿ ಮೊದಲು ಕಾನೂನುಬದ್ಧವಾಗಿ ನೋಂದಾಯಿಸಲ್ಪಟ್ಟ ಖರೀದಿದಾರರೊಂದಿಗೆ ಇರುತ್ತದೆ. ಕೇವಲ ಮಾರಾಟ ಒಪ್ಪಂದವಲ್ಲ, ನೋಂದಣಿ ಕಾನೂನು ಮಾಲೀಕತ್ವವನ್ನು ಸ್ಥಾಪಿಸುತ್ತದೆ.
“ಕಾನೂನುಬದ್ಧವಾಗಿ, ಮಾಲೀಕತ್ವವನ್ನು ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಾವಣೆ ಕಾಯ್ದೆ, 1882 ರ ಸೆಕ್ಷನ್ 48 ರ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಹಕ್ಕುಗಳ ಆದ್ಯತೆಯಿಂದ ನಿರ್ಧರಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ. ಡೆವಲಪರ್/ಮಾರಾಟಗಾರನು ಎರಡು ವಿಭಿನ್ನ ಖರೀದಿದಾರರೊಂದಿಗೆ ಅಥವಾ ಬಹು ಖರೀದಿದಾರರೊಂದಿಗೆ ಒಂದೇ ಘಟಕಕ್ಕೆ ಮಾರಾಟ ಪತ್ರವನ್ನು ಕಾರ್ಯಗತಗೊಳಿಸಿದರೆ, ಮಾಲೀಕತ್ವವು ಯಾರ ಪತ್ರವನ್ನು ಮೊದಲೇ ಕಾರ್ಯಗತಗೊಳಿಸಿದ ಮತ್ತು ನೋಂದಾಯಿಸಿದ ಖರೀದಿದಾರರೊಂದಿಗೆ ಇರುತ್ತದೆ” ಎಂದು ಕೌರ್ ವಿವರಿಸುತ್ತಾರೆ.
ಆದಾಗ್ಯೂ, ಕೇವಲ ಮಾರಾಟ ಒಪ್ಪಂದ (ಮೊದಲು ಸಹಿ ಮಾಡಿದ್ದರೂ ಸಹ) ಶೀರ್ಷಿಕೆಯನ್ನು ನೀಡುವುದಿಲ್ಲ ಎಂದು ನಮೂದಿಸುವುದು ಕಡ್ಡಾಯವಾಗಿದೆ; ಇದು ಮಾರಾಟವನ್ನು ಜಾರಿಗೊಳಿಸುವ ಹಕ್ಕನ್ನು ಮಾತ್ರ ನೀಡುತ್ತದೆ. ಮತ್ತೊಂದೆಡೆ, ನೋಂದಾಯಿತ 'ಮಾರಾಟ ಪತ್ರ' (ಸಾಗಣೆ ಪತ್ರ), ನೋಂದಾಯಿಸದ ಮಾರಾಟ ಒಪ್ಪಂದಕ್ಕಿಂತ ಉತ್ತಮವಾಗಿದೆ. ಹೀಗಾಗಿ, ನೋಂದಾಯಿತ ಮಾರಾಟ ಪತ್ರವನ್ನು ಪಡೆದ ಮೊದಲ ವ್ಯಕ್ತಿ ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಸರಿಯಾದ ಮಾಲೀಕ ಎಂದು ಅವರು ಹೇಳುತ್ತಾರೆ.
ಮೂಲಭೂತವಾಗಿ, ಇತ್ತೀಚಿನ ಮಾನ್ಯ ಶೀರ್ಷಿಕೆ ದಾಖಲೆಯಲ್ಲಿ ಯಾರ ಹೆಸರನ್ನು ನೋಂದಾಯಿಸಲಾಗಿದೆಯೋ ಅವರನ್ನು ಸರಿಯಾದ ಮಾಲೀಕ ಎಂದು ಪರಿಗಣಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ. ಆದಾಗ್ಯೂ, ಪ್ರತಿ ಹಿಂದಿನ ವರ್ಗಾವಣೆಯು ಕಾನೂನುಬದ್ಧವಾಗಿದೆ ಮತ್ತು ಸರಿಯಾಗಿ ದಾಖಲಿಸಲ್ಪಟ್ಟಿದೆಯೆ ಎಂದು ಖಚಿತಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳಲು ಸಂಪೂರ್ಣ ಶೀರ್ಷಿಕೆ ಸರಪಳಿಯನ್ನು ಎಚ್ಚರಿಕೆಯಿಂದ ಪರಿಶೀಲಿಸಿದ ನಂತರವೇ ಈ ನಿರ್ಣಯವನ್ನು ಮಾಡಬಹುದು. ಕೊನೆಯದಾಗಿ ಮಾನ್ಯ ವಹಿವಾಟಿನ ಮೂಲಕ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಸ್ವಾಧೀನಪಡಿಸಿಕೊಂಡ ವ್ಯಕ್ತಿ ಮತ್ತು ನಂತರದ ವರ್ಗಾವಣೆಯನ್ನು ಯಾರ ಹೆಸರಿನಲ್ಲಿ ಕಾರ್ಯಗತಗೊಳಿಸಲಾಗಿಲ್ಲವೋ ಅವರು ಪ್ರಸ್ತುತ ಕಾನೂನು ಮಾಲೀಕರಾಗಿದ್ದಾರೆ ಎಂದು ಅರೋರಾ ಹೇಳಿದರು.
ಆಸ್ತಿಯ ನಿಜವಾದ ಭೌತಿಕ ಸ್ವಾಧೀನ ಮತ್ತು ಮೂಲ ಶೀರ್ಷಿಕೆ ದಾಖಲೆಗಳ ಪಾಲನೆ ಮಾಲೀಕತ್ವದ ಬಲವಾದ ಸೂಚಕಗಳಾಗಿವೆ. ಈ ಪ್ರಾಯೋಗಿಕ ಪರಿಶೀಲನೆಗಳು ಕಾನೂನು ದೃಷ್ಟಿಕೋನದಿಂದ ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಸೌಕರ್ಯವನ್ನು ಒದಗಿಸುತ್ತವೆಯಾದರೂ, ಮಾಲೀಕತ್ವವು ಅವರ ಹೆಸರಿನಲ್ಲಿ ಇತ್ತೀಚಿನ ಮಾನ್ಯ ಶೀರ್ಷಿಕೆಯನ್ನು ಹೊಂದಿರುವ ವ್ಯಕ್ತಿಯಲ್ಲಿ ಇರುತ್ತದೆ, ಅದನ್ನು ಮತ್ತಷ್ಟು ವರ್ಗಾಯಿಸದಿದ್ದರೆ ಎಂದು ಅವರು ಹೇಳಿದರು.
ನಂತರದ ಖರೀದಿದಾರರು ಯಾವ ಕಾನೂನು ಆಯ್ಕೆಗಳು/ವೇದಿಕೆಗಳನ್ನು ಹೊಂದಿದ್ದಾರೆ?
ಹೂಡಿಕೆದಾರರಿಗೆ ಲಭ್ಯವಿರುವ ಕಾನೂನು ಆಯ್ಕೆಗಳು ಮತ್ತು ವೇದಿಕೆಗಳು ಇಲ್ಲಿವೆ.
RERA ಮತ್ತು ಮರುಪಾವತಿಗಳ ಜೊತೆಗೆ, ನಂತರದ ಖರೀದಿದಾರರು ಮಾರಾಟಗಾರರ ವಿರುದ್ಧ ಕ್ರಿಮಿನಲ್ ಮೊಕದ್ದಮೆ ಹೂಡುವುದನ್ನು ಪರಿಗಣಿಸಬೇಕು ಏಕೆಂದರೆ ಒಂದೇ ಘಟಕವನ್ನು ಎರಡು ಬಾರಿ ಮಾರಾಟ ಮಾಡುವುದು ವಂಚನೆ ಮತ್ತು ಅಪ್ರಾಮಾಣಿಕ ಪ್ರಚೋದನೆಗೆ ಕಾರಣವಾಗುತ್ತದೆ. ಆ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ, ಖರೀದಿದಾರರು ವಂಚನೆ, ಕ್ರಿಮಿನಲ್ ನಂಬಿಕೆ ಉಲ್ಲಂಘನೆ ಇತ್ಯಾದಿಗಳಿಗಾಗಿ ಸಂಬಂಧಪಟ್ಟ ಪೊಲೀಸ್ ಠಾಣೆಯಲ್ಲಿ FIR ದಾಖಲಿಸಬಹುದು. ಇದು ಆಗಾಗ್ಗೆ ಡೆವಲಪರ್ ಮೇಲೆ ತಕ್ಷಣದ ಒತ್ತಡವನ್ನು ಬೀರುತ್ತದೆ ಎಂದು ಕೌರ್ ಸಲಹೆ ನೀಡುತ್ತಾರೆ.
NCDRC (ಗ್ರಾಹಕ ನ್ಯಾಯಾಲಯ): ಖರೀದಿದಾರರು ಹೂಡಿಕೆದಾರರಾಗಿ ಅಲ್ಲ, ವೈಯಕ್ತಿಕ ಬಳಕೆಗಾಗಿ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಖರೀದಿಸುತ್ತಿದ್ದರೆ, ಸೇವೆಯಲ್ಲಿನ ಕೊರತೆಗಾಗಿ ಅವರು ಗ್ರಾಹಕ ನ್ಯಾಯಾಲಯವನ್ನು ಸಂಪರ್ಕಿಸಬಹುದು ಎಂದು ಅವರು ಹೇಳುತ್ತಾರೆ.
ದಿವಾಳಿತನ (NCLT): ಬಹು ಖರೀದಿದಾರರು ಪ್ರಭಾವಿತರಾಗಿದ್ದರೆ, ಅವರು IBC (ದಿವಾಳಿತನ ಮತ್ತು ದಿವಾಳಿತನ ಸಂಹಿತೆ) ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ಡೆವಲಪರ್ ವಿರುದ್ಧ ದಿವಾಳಿತನ ಮೊಕದ್ದಮೆಗಳನ್ನು ಪ್ರಾರಂಭಿಸಲು ಒಟ್ಟಾಗಿ ಗುಂಪು ಮಾಡಬಹುದು ಎಂದು ಕೌರ್ ಹೇಳುತ್ತಾರೆ.
ಸಬ್-ರಿಜಿಸ್ಟ್ರಾರ್ ಕಚೇರಿಯ ಪಾತ್ರ
ಸಬ್-ರಿಜಿಸ್ಟ್ರಾರ್ ಪಾತ್ರವು ಪ್ರಾಥಮಿಕವಾಗಿ ಮಂತ್ರಿಮಂಡಲ, ಸ್ಟಾಂಪ್ ಡ್ಯೂಟಿ ಸಂಗ್ರಹಿಸುವುದು, ಮತ್ತು ತನಿಖಾಧಿಕಾರಿಯಲ್ಲ ಎಂದು ಸ್ಪಷ್ಟಪಡಿಸುವುದು ಮುಖ್ಯ. ನೋಂದಣಿ ಕಾಯ್ದೆಯಡಿಯಲ್ಲಿ, ಸಬ್-ರಿಜಿಸ್ಟ್ರಾರ್ ಆಸ್ತಿಯ ಶೀರ್ಷಿಕೆಯಲ್ಲ, ಪಕ್ಷಗಳ ಗುರುತನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸುತ್ತಾರೆ ಎಂದು ಕೌರ್ ಗಮನಸೆಳೆದಿದ್ದಾರೆ.
ಒಂದೇ ಯೂನಿಟ್ಗೆ ಹಲವಾರು ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ಬ್ಯಾಂಕುಗಳು ಸಾಲ ನೀಡಬಹುದೇ?
ಒಂದು ಬ್ಯಾಂಕ್ ಅಡಮಾನವನ್ನು ಮಂಜೂರು ಮಾಡಿದಾಗ, ಕಾನೂನುಬದ್ಧವಾಗಿ 30 ದಿನಗಳಲ್ಲಿ CERSAI ನಲ್ಲಿ ಶುಲ್ಕವನ್ನು ನೋಂದಾಯಿಸಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ. CERSAI ಡೇಟಾಬೇಸ್ನಲ್ಲಿ ಶುಲ್ಕ ದಾಖಲಾಗಿದ್ದರೂ ಸಹ, ಒಂದೇ ಯೂನಿಟ್ಗೆ ಹಲವಾರು ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ಬ್ಯಾಂಕುಗಳು ಸಾಲ ನೀಡುತ್ತಿದ್ದರೆ, ಅದು ಸರಿಯಾದ ಪರಿಶ್ರಮ ಅಥವಾ ಜಟಿಲತೆಯ ವ್ಯವಸ್ಥಿತ ಕೊರತೆಯನ್ನು ಸೂಚಿಸುತ್ತದೆ ಎಂದು ಕೌರ್ ಹೇಳುತ್ತಾರೆ.
